• 阳西县闲置土地处置实施办法(征求意见稿)
  • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2020-03-18  /  浏览:468 次  /  

阳西县闲置土地处置实施办法

(征求意见稿) 

第一章  总    则

 

  第一条  为有效处置和充分盘活利用闲置土地,规范我县闲置土地的调查认定和处置行为,促进节约集约用地,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)等有关规定,结合我县实际,制定本办法。

  第二条  本办法适用于本县行政区域范围内国有建设用地闲置土地的调查认定和处置。《阳江市工业用地管理规定》另有规定的,从其规定。

  第三条  闲置土地处置应当遵循依法依规、促进利用、分类处理、保障权益、信息公开的原则,并应当符合国土空间规划,国土空间规划尚未编制的,应当符合土地利用总体规划和城乡规划。

第四条  县自然资源行政主管部门负责本县行政区域范围内闲置土地的调查认定和处置工作的组织实施。县发改、住建、财政、司法行政及其他相关部门按照各自职责,协同做好闲置土地调查认定和处置相关工作

乡镇人民政府应当指定工作机构或者人员,按照属地管辖原则协助县自然资源行政主管部门做好辖区闲置土地调查认定和处置工作。

 

第二章  调查和认定

 

第五条  闲置土地的调查认定和处置以国有建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书确定的宗地为单位。没有国有建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书的,以用地批文、建设用地批准书确定的宗地为单位。

第六条  具有下列情形之一的国有建设用地,认定为闲置土地:

(一)国有建设用地使用权人超过应动工开发日期满一年未动工开发的;

(二)已动工开发建设,但开发建设的用地面积占应动工开发建设总用地面积不足三分之一或者已建设投资额占总建设投资额不足百分之二十五,未经批准中止开发建设满一年的;

(三)法律、法规、规章规定的其他情形。

第七条  应动工开发日期以国有建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书、用地批准文件约定、规定的日期为准。国有土地有偿使用合同、划拨决定书或者用地批准文件未明确动工开发日期的,以实际交付土地之日起一年为应动工开发日期,实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准;实际交付土地日期无法确定的,自国有土地有偿使用合同、划拨决定书或者用地批准文件生效之日起一年为应动工开发日期;没有国有土地有偿使用合同、划拨决定书或者用地批准文件的,自国有建设用地使用权人领取不动产权权属证书之日起一年为应动工开发日期;因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致土地权利发生转移的,自法律文书生效之日起一年为应动工开发日期。土地被采取查封等保全措施,被采取保全措施时尚未具有本办法第六条所列情形之一的,查封期间不计入动工开发期限。

第八条 动工开发是指依法取得施工许可证后,进场施工并达到规定的开发要求:需挖深基坑的项目,基坑开挖完毕;使用桩基的项目,打入所有基础桩;其他项目,地基施工完成三分之一或以上。

未依法领取施工许可证而进场施工,已达到上述规定的开发要求,在自然资源行政主管部门作出闲置土地认定之前已依法补办完许可手续的,可以认定为动工开发。

未动工开发土地通过与已存在动工建设建筑物土地合宗后办理房、地一体的不动产权权属证书的,已动工建设的建筑物基底面积达到合宗后应动工开发面积三分之一或以上的,可以认定为动工开发。

第九条  应动工开发建设用地的总面积、总投资额,以国有建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书、用地批准文件的约定、规定为准,没有约定或规定的,按照建设工程规划许可、建设工程报建批准、有关规划要求文件或立项批准文件、招商引资合同等材料认定。通过上述方式仍无法认定的,由自然资源行政主管部门会同发展改革、住房城乡建设等相关主管部门依照宗地建设规模、建设设计方案核实,涉及招商引资的,还可征询招商引资单位意见后确定。

应动工开发建设用地总面积按下列方式计算:应动工开发建设用地总面积=土地总用地面积×建筑密度下限。建筑密度下限的确定:国有建设用地使用权有偿使用合同有约定的,依约定;没约定的,依地块的修建性详细规划方案的批复内容确定;合同或规划批复文件仅约定建筑密度上限的,工业用地按30%确定,其余用地按上限的70%确定。

已开发建设用地面积、已投资额由国有建设用地使用权人提供建设工程设计方案和施工竣工图纸、资金凭证及其他合法有效的材料证明。县自然资源行政主管部门应当对用地现状进行现场勘查,可以委托具备相应资质的社会中介或者专业机构进行测算、评估、审计,或者会同住房城乡建设、发展改革等有关部门调查核实认定。

总投资额、已投资额均不含国有建设用地使用权交易价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

第十条  闲置土地的调查认定,依照下列程序进行:

(一)县自然资源行政主管部门发现涉嫌构成闲置土地的,应当在发现之日起30日内向国有建设用地使用权人发出《闲置土地调查通知书》。被调查土地设有抵押权或被采取保全措施的,同时抄送抵押权人或保全机关。

(二)国有建设用地使用权人应当在《闲置土地调查通知书》送达之日起30日内将土地权属情况、开发利用情况、抵押查封情况、闲置时间和原因说明及相关证明材料、后续利用意见等资料如实向县自然资源行政主管部门提供,接受调查处理;国有建设用地使用权人逾期不提供证据、说明材料,不影响闲置土地的调查认定和处置工作,直接由县自然资源行政主管部门对有关情况进行调查核实。

(三)闲置土地认定过程中,涉及乡镇人民政府或者县人民政府相关部门行为造成动工开发延迟或中止开发的,县自然资源行政主管部门可以向有关乡镇人民政府、县人民政府相关部门发出协助调查函。乡镇人民政府、县人民政府相关部门应配合调查核实,在收到协助调查函之日起15日内出具相应的书面证明材料。

(四)县自然资源行政主管部门凭调查材料、乡镇人民政府或者县人民政府相关部门的证明材料作出闲置土地认定,必要时组织召开闲置土地认定会商会议,分析土地是否构成闲置;构成闲置的进一步认定闲置原因,形成会议纪要。构成闲置土地的,向国有建设用地使用权人下达《闲置土地认定书》,属政府或政府有关部门原因导致闲置的,应同时书面通知相关政府或政府有关部门。闲置土地设有抵押权或被采取保全措施的,应同时书面通知抵押权人或保全机关。

(五)《闲置土地认定书》下达后,县自然资源行政主管部门应当通过门户网站等形式向社会公开闲置土地有关信息,同时将闲置土地相关信息录入土地市场动态监测与监管系统备案。

(六)经确认不构成闲置土地的,由县自然资源行政主管部门书面通知国有建设用地使用权人及土地所在的乡镇人民政府,同时抄送抵押权人和保全机关。

第十一条  县自然资源行政主管部门开展闲置土地调查,可以采取下列措施:

(一)询问当事人(含用地单位的法定代表人、实际控制人或其他主要人员)及其他证人并形成询问笔录;

(二)现场勘测、拍照、摄像、获取卫星遥感图,必要时申请办理公证;

(三)查阅、复制与被调查人有关的用地审批文件、土地权利文件、土地开发利用情况资料及其他有关的土地资料;

(四)要求被调查人就有关土地权利及使用情况作出说明;

(五)听取基层自然资源所或相关部门的调查报告;

(六)其他符合法律规定的措施。

第十二条  有下列情形之一,属于政府、政府有关部门原因造成动工开发延迟或中止开发的,国有建设用地使用权人应当向县自然资源行政主管部门提交土地闲置原因说明及相关证明材料,由县自然资源行政主管部门进行审查核实;需土地所在的乡镇政府或相关政府部门予以协助调查核实的,土地所在的乡镇政府或相关政府部门应予以配合,出具书面证明材料,并对证明材料的真实性负责:

(一)因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书、用地批准文件约定或规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人,致使项目不具备动工开发条件的;

(二)因国土空间规划、土地利用总体规划、城乡规划依法修改,造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书、用地批准文件约定或规定的用途、规划和建设条件动工开发的;

(三)因国家出台相关政策,需要对国有建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书、用地批准文件约定或规定的规划和建设条件进行修改的;

(四)因处置土地上相关群众信访等群体性事件等无法动工开发的;

(五)因军事管制、文物保护等需要无法动工开发的;

(六)因政府供应土地存在土地权利不清,致使无法动工开发的;

(七)因国有建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书、用地批准文件约定、规定由政府或政府有关部门承担的前期工作未完成,或者因动工开发所必需的、且非由国有建设用地使用权人承担的周边市政配套设施建设等前期工作未完成,或者因受道路、电力等公共基础设施、设备占用、建设或影响,致使无法动工开发的;

(八)因行政机关未依法实施涉及土地开发建设等相关行政许可,导致无法动工开发的;

(九)因政府投资项目资金不到位造成划拨土地闲置的;

(十)因政府或政府部门要求停止动工致使无法动工开发的,但国有建设用地使用权人自身违法行为导致被有关国家机关依法责令停工的除外;

(十一)政府或政府有关部门的其他行为导致无法动工开发的。

因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的,依照前款规定办理。

  第十三条  有下列情形之一的,不作闲置土地处置:

(一)用地单位经规划部门批准,利用已取得不动产权属登记的自有存量建设用地从事建筑物的改建、扩建、新建的;

(二)农民集体征地留用地;

(三)已按原土地出让合同规定的规划条件建成厂房或者形成工业用地条件的工改商用地。

 

第三章  处置和利用

 

  第十四条  因本办法第十二条规定情形造成的闲置土地,县自然资源行政主管部门应当与国有建设用地使用权人协商,可以选择下列方式进行处置:

(一)延长动工开发期限。对已基本具备开发建设条件并明确开发建设时间的,可延长动工开发期限,签订补充协议,重新约定动工开发期限、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起,延长动工开发期限最长不得超过一年。

(二)调整土地用途、规划条件。因调整土地用途、规划条

件造成土地闲置的,可以按照新用途或者新规划条件办理相关用地手续,并按照新用途或者新规划条件核算、加收或者退还土地价款,签订补充协议,重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。改变用途后的土地利用必须符合国土空间规划、土地利用总体规划和城乡规划。

(三)由政府安排临时使用。对暂不具备开发建设条件,根据国土空间规划、土地利用总体规划和城乡规划可以安排临时使用的。从安排使用之日起,临时使用期限最长不得超过两年。待原项目具备开发建设条件,由国有建设用地使用权人重新开发建设。对临时使用的土地,国有建设用地使用权人应在使用完毕后30日内清场。  

(四)协议有偿收回国有建设用地使用权。对于因政府未按约定履行拆迁安置、前期开发、及时交地等义务而导致土地闲置的,相关政府应积极主动解决问题,与国有建设用地使用权人签订补充协议,重新约定“净地”交付期限,为项目动工创造必要条件;对于因政府修改规划或规划建设条件、军事管制、文物保护以及不可抗力等原因,造成土地确实无法按原规划建设条件动工建设的,在国有建设用地使用权人同意协商的情况下,可以采取协议有偿收回的方式处置。需要协议收回闲置土地使用权的,应当遵循协商一致和合理补偿的原则。有偿收回的补偿金可采取一次性补偿、分期兑现、约定支付时限和利息等方式进行支付,补偿金额按照国有建设用地使用权人已缴交的土地出让或划拨价款、前期合理投入以及自土地出让金缴交之日和前期合理投入资金之日至收回土地使用权期间按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算利息总额予以确定;如按照上述规定确定的收回土地使用权价格高于市场评估价格的,则按照被收回土地的性质、用途、区位等,以作出收地决定之日的市场评估价协议收回土地使用权。经协商达成一致的,县自然资源主管部门拟定闲置土地处置方案,报县人民政府批准后,正式签订有偿收回协议并执行。

  (五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金且因规划依法修改造成闲置的,可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的,应先签订原国有建设用地使用权有偿使用合同终止协议,办理土地注销登记后,重新签订国有建设用地使用权有偿使用合同,土地使用年限为原土地使用年限扣减因政府或有关部门原因致使无法动工开发的事由出现前的已使用期限,并在合同中注明为置换土地。

(六)收回划拨用地。因政府投资项目资金不到位造成的闲置划拨土地,由县自然资源部门报县政府批准,撤销划拨决定书,收回土地使用权,纳入土地储备。划拨土地涉及的开发及其他支出成本,由县政府或者自然资源部门与用地单位初步核定后报财政主管部门审核后作为补偿依据。

(七)变更、解除国有建设用地使用权有偿使用合同。县自然资源部门与国有建设用地使用权人不能按照上述处置方式协商达成一致意见的,县自然资源部门可在人民法院同意受理的情况下提请人民法院变更或解除国有建设用地使用权有偿使用合同。

(八)县自然资源行政主管部门根据实际情况拟定并经县人民政府批准的其他处置方式。

符合第六条第(二)项规定情形的闲置土地,依照本条规定的方式处置。

  第十五条 处置第十二条规定情形造成闲置的土地,按照下列程序办理:

(一)国有建设用地使用权人应当自收到《闲置土地认定书》之日起15日内,向县自然资源行政主管部门提出闲置土地处置方式的申请。

(二)县自然资源行政主管部门与国有建设用地使用权人协商确定处置方式和具体方案;闲置土地处置方案涉及乡镇人民政府、县人民政府相关部门职责的,应当书面征询乡镇人民政府、县人民政府相关部门的意见。

(三)国有建设用地使用权人逾期不提出处置方式申请的,或者在国有建设用地使用权人收到《闲置土地认定书》之日起30日内不能协商一致的,由县自然资源行政主管部门拟定处置方案,报请县人民政府批准。

  (四)协商一致的,县自然资源行政主管部门拟定闲置土地处置方案报县政府批准后实施。县自然资源行政主管部门将县人民政府批准的闲置土地处置方案书面告知国有建设用地使用权人,并组织实施闲置土地处置。处置方案涉及乡镇人民政府、县人民政府相关部门职责的,应书面通知镇人民政府、县人民政府相关部门,乡镇人民政府、县人民政府相关部门应共同做好闲置土地处置工作。

(五)县自然资源行政主管部门应及时在土地市场动态监测与监管系统、门户网站更新有关闲置土地处置信息。

前款规定的闲置土地已依法设定抵押权或被采取保全措施的,县自然资源行政主管部门在拟定闲置土地处置方案时,应当书面通知抵押权人、保全机关,并听取抵押权人、保全机关意见。

第十六条 除第十二条规定情形以外的其他原因导致土地闲置的,按照下列方式处置:
  (一)未动工开发满一年的,由县自然资源行政主管部门报经县人民政府批准后,按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费,土地闲置费不得列入生产成本。

国有建设用地使用权人依法缴清闲置费后,由县自然资源行政主管部门与国有建设用地使用权人签订补充协议,允许国有建设用地使用权人在缴清土地闲置费之日起一年内动工开发,非因政府、政府有关部门原因,一年期届满仍未动工开发的,按未动工开发满两年处置。
  (二)未动工开发满两年的,由县自然资源行政主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十八条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定,报经有批准权的人民政府批准,无偿收回国有建设用地使用权;收回时地上存在违法建筑物、构筑物的,由住建、综合执法等职能部门依法处理和拆除。
  (三)法律法规规定的其他处置方式。
  
第十七条 土地出让价款是指国有建设用地使用权有偿使用合同确定的,由国有建设用地使用权人向政府支付的全部土地价款。
  划拨价款是指国有建设用地使用权人取得划拨建设用地使用权所缴纳的相关费用。
  上述价款不能确定,国有建设用地使用权人亦未能提供有效证据、依据确定的,按照取得出让土地或者划拨土地时同期正在施行的对应用途所在级别基准地价的20%征缴土地闲置费;取得土地时没有正在施行的基准地价,按时间最近的基准地价执行。

第十八条 以下几种情形闲置土地按以下规定处理:

(一)政府原因和自身原因交叉导致闲置的土地。对既存在政府原因又存在国有建设用地使用权人自身原因导致闲置的,政府原因消除后,因国有建设用地使用权人自身原因导致土地继续闲置满一年以上的,按国有建设用地使用权人自身原因依法进行处置。国有建设用地使用权人自身原因和政府原因交叉导致闲置且无法分别区分闲置时间的,视为政府原因闲置依法进行处置。

(二)司法裁定拍卖土地。对司法裁定拍卖的土地,在土地办理转移登记手续前由县自然资源行政主管部门与买受人签订补充协议,买受人需承诺在法律文书生效之日起一年内动工开发。买受人应在收到县自然资源行政主管部门通知之日起30日内签订补充协议,逾期未签订的,不影响自法律文书生效之日起一年为动工开发日期。

(三)在调查认定期间用地单位事实上已动工开发并达到《闲置土地处置办法》规定的不构成闲置的开发强度的,可视为处置完毕;但如已下发《征缴土地闲置费决定书》或《收回国有建设用地使用权决定书》的,应予执行。

(四)未完善建设用地手续的闲置土地是指超过土地行政主管部门核发的通知用地单位办理建设用地手续各类文件的有效期或者规定期限,用地单位未取得建设用地批准书的土地。处置未完善建设用地手续的闲置土地包括下列方式:

限期完善建设用地手续,领取建设用地批准文件时签订补充协议,约定动工开发期限后继续开发建设。如用地单位未按照上述规定办理相关手续,且闲置期间累计满两年的,政府可以注销建设用地审批文件,前期投入费用不予补偿;

不具备继续开发条件或依法无法完善建设用地手续的,收回土地使用权,注销原建设用地审批文件。

第十九条  征缴土地闲置费或无偿收回国有建设用地使用权,按照下列程序进行:

(一)县自然资源行政主管部门书面告知国有建设用地使用权人拟作出征缴土地闲置费或无偿收回国有建设用地使用权决定的事实、理由和依据,以及陈述和申辩的权利。

(二)发出听证告知书,国有建设用地使用权人在收到告知书后的5个工作日内有依法申请听证的权利,逾期未提出的,视为放弃听证。

(三)国有建设用地使用权人要求举行听证的,县自然资源行政主管部门应当依照《国土资源听证规定》组织听证,形成听证纪要。县自然资源行政主管部门认为听证事项涉及政府或政府有关部门原因导致土地闲置的,应书面通知其参加听证。闲置土地设有抵押权或被采取保全措施的,同时将听证事项书面通知抵押权人、保全机关。

(四)拟定闲置土地处置方案,报县人民政府批准。

(五)作出《征缴土地闲置费决定书》或《收回国有建设用地使用权决定书》并送达国有建设用地使用权人,同时抄送县发改、住建等相关部门对其原作出的相关批准文件等事项进行处理。闲置土地设有抵押权或被采取保全措施的,同时抄送抵押权人、保全机关。

(六)决定收回国有建设用地使用权的,终止国有建设用地有偿使用合同或撤销划拨决定书,注销土地登记和土地权利证书。县自然资源行政主管部门应及时在土地市场动态监测与监管系统、门户网站更新有关信息。

第二十条 国有建设用地使用权人应当自《征缴土地闲置费决定书》送达之日起30日内足额缴纳土地闲置费。

县自然资源行政主管部门经批准决定收回闲置国有建设用地使用权的,被收回国有建设用地的原使用权人,应当自《收回国有建设用地使用权决定书》送达之日起30日内移交土地并到县自然资源行政主管部门办理国有建设用地使用权注销登记,交回土地权利证书;闲置土地已依法被采取查封等保全措施,县自然资源行政主管部门作出《收回国有建设用地使用权决定书》采取收回土地方式处置的,应与保全机关协商处理意见,待保全措施解除后依法执行。

国有建设用地使用权人对《征缴土地闲置费决定书》、《收回国有建设用地使用权决定书》不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第二十一条 国有建设用地使用权人逾期不申请行政复议、不提起行政诉讼,也不履行相关义务的,县自然资源行政主管部门可以采取下列措施:

(一)逾期不办理国有建设用地使用权注销登记、不交回土地权利证书的,直接公告注销国有建设用地使用权登记和土地权利证书;

(二)申请人民法院强制执行。

第二十二条 闲置土地处置方案为收回土地使用权的,土地收回后,根据城乡规划为经营性用地的,土地移交县土地储备机构纳入政府储备用地管理;根据城乡规划为公益性用地的,由土地所在乡镇政府负责管理保护。

 

第四章  预防和监管

 

第二十三条 国有建设用地使用权人应当在项目开发建设期间,及时向县自然资源行政主管部门报告项目动工、开发进度、竣工等情况,在建设项目动工、竣工的1个月内提供施工许可证、竣工验收证明等材料,积极配合做好项目用地跟踪登记工作。

第二十四条 国有建设用地使用权人应当在施工现场设立建设项目公示牌,公布建设用地使用权人、建设单位、项目动工开发及竣工时间、土地开发利用标准等。

第二十五条  县自然资源行政主管部门应将全县范围内的闲置土地信息按宗录入土地市场动态监测与监管系统备案,闲置土地未按照前述规定备案的,不得采取本办法第十四条规定的方式处置。闲置土地按照规定处置完毕后,县自然资源行政主管部门应当及时更新该宗土地相关信息。

县自然资源行政主管部门应当及时通过门户网站公布经认定的闲置土地相关情况,接受社会监督。

第二十六条  县自然资源行政主管部门在土地供应前应对拟供应土地做好必要的前期准备工作,确保“净地”出让,按时交地,签订《交地确认书》。对按招拍挂程序取得土地使用权的,在签订土地出让合同时,须另行签订限期开发承诺书(监管协议),强化用地单位对土地约定动工日期的责任意识。

县招商商务部门在招商考察、谈判的过程中,切实把握好招商项目的可行性,强化项目按照约定落地的责任意识和未兑现承诺的处置原则,并在项目监管协议条款中设置具体可量化可操作的违约成本。

在土地出让或者划拨后,县自然资源主管部门应做好审批后监管跟踪工作,对即将到期仍未有报建的国有建设用地使用权人可提前介入发出提醒并调查,全面建立批、供、用、查全过程动态监督管理机制。

第二十七条  有关闲置土地在调查认定和处置程序中涉及的法律文书,严格按照《国土资源部办公厅关于印发〈闲置土地处置法律文书示范文本〉和〈闲置土地处置案卷表〉的通知》执行。

第二十八条  国有建设用地使用权人违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的,依照本办法规定处理完毕前,县自然资源行政主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请,不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。

第二十九条  被处置的闲置土地有关责任人逾期不缴纳土地闲置费或不按规定时间移交被收回闲置土地的,县自然资源行政主管部门应当将其有关信息列入社会诚信不良记录,按照社会诚信建设有关规定对失信行为人依法依规实施联合惩戒。

第三十条  抵押权人在设定抵押权前应该全面了解宗地的开发建设情况,对无法实现抵押权的可能性要充分评估。

 

第五章  附    则

 

第三十一条  有关文书送达参照《中华人民共和国民事诉讼法》规定的方式和程序进行。无法直接送达的,可以留置送达、邮寄送达,采取以上方式都无法送达或受送达人下落不明的,县自然资源行政主管部门应当在《阳江日报》和门户网站上进行公告送达。

第三十二条  本办法自发布之日起施行,有效期五年。

本办法施行期间,如与国家和省、市出台的新规定相抵触的,本办法相应修订;未及时修订的,相抵触的条款自然失效,按国家和省、市的规定执行。

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