• 阳西县人民政府关于不动产登记历史遗留问题的处理意见(二次征求意见稿)
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阳西县人民政府关于不动产登记历史遗留问题的处理意见(二次征求意见稿)


为妥善解决我县2016年8月前实施不动产统一登记中存在的历史遗留问题,根据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规,以及《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》精神,参照市及其他县区的做法,结合我县实际,提出如下处理意见:

基本原则

依法依规。依照有关法律法规开展不动产统一登记工作。

(二)尊重历史。对不动产统一登记中出现的问题,以尊重历史的原则处理。

(三)面对现实。解放思想,实事求是地解决现实问题。

(四)便民利民。在严格审核申请人有关材料的基础上,提高行政效能。


分类处理历史遗留问题

关于因“跨宗”引起的问题

“跨宗”是指建筑物跨宗地红线建设。若“跨宗”地块已取得土地使用权属证书或有合法土地权属来源,且地上建筑物已取得房屋所有权属证书或建筑物竣工验收合格材料,应由自然资源主管部门对“跨宗”地块按照房地一体原则完成分割、合并或调整边界的处理,再由不动产登记机构依据处理结果予以登记。

同一权利人申请登记的建筑物占用多宗地使用年限不一致且不涉及规划指标调配的,经当事人承诺同意,按宗地中最短的终止日期登记。土地使用年限减少的,已缴纳的土地出让金不予退还。

同一权利人申请登记的建筑物占用宗地用途不一致的,地上建筑物用途按规划用地性质登记,土地用途不一致的,按《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号)规定进行评估并确定应补缴地价款,权利人补缴地价款后申请登记。

申请登记的建筑物占用土地为不同权利人的,则可选择先办理土地转让手续,使申请登记的建筑物所占用的土地为同一权利人;也可选择各权利人按共有的方式(按份共有或共同共有),订立土地合并协议,再按前述第1、2点意见处理后予以登记。


(二)关于建筑物超出宗地红线占用国有建设用地的问题

建设项目已依法取得规划、竣工验收手续,但建筑物线超出原批准用地红线占用国有建设用地的,但对城市规划不造成影响且相邻没有异议、不存在纠纷的,按以下情形办理:

1、建筑物基底未超出用地红线,但阳台、飘窗等垂直投影超出用地红线范围的,由不动产登记部门按原批准用地红线及房屋测绘报告进行登记,其中宗地按原批准用地红线范围的面积登记,房屋按房屋测绘报告确定的建筑面积登记。

2、建筑物基底超出用地红线,且房屋尚未登记到购房户名下的,按以下情形办理:

(1)单幢建筑物基底面积100平方米以内,超出批准用地红线部分土地面积在批准用地面积1%以内的,或单幢建筑物基底面积大于100平方米,超出批准用地红线部分的土地面积在4平方米以内的,按建筑物实际用地面积予以登记。

本条款适用于经规划部门批准的所有规划用途宗地。

(2)住宅用途的单幢建筑物基底面积在100平方米以内,超出批准用地红线土地面积大于批准用地面积1%小于5%的,或单幢建筑物基底面积大于100平方米,超出批准用地红线土地面积大于4平方米,小于15平方米的,须进行违法用地处理并补缴地价款后予以登记;超出上述规定范围的,不予办理登记。

(3)非住宅用途的单幢建筑物基底超出批准用地红线土地面积大于4平方米小于批准用地面积5%的,须进行违法用地处理并补缴地价款后予以登记;超出批准用地红线土地面积大于5%的,不予办理登记。

上述(1)(2)(3)条款中规定“以内”含本数,“大于”、“小于”不含本数。

3、建筑物基底超出用地红线,且房屋已全部或部分核发了房屋所有权证书到购房户名下,不动产登记部门应予以办理。

按原土地使用权类型及建筑物实际用地面积办理登记,并将建筑物超出用地红线的情况在不动产登记簿及权证中如实记载。不动产发生转移时,须补缴超出用地红线部分的地价款及相关税费后予以登记,商业、住宅商品单元房屋补缴地价按分摊土地面积缴交,分摊土地面积可按房屋建筑面积(平方米)×整幢建筑基底超出用地红线部分面积(平方米)/整幢建筑总建筑面积(平方米)确定,补缴地价款估价期日以完成房屋规划验收时间节点为准(私人自建房屋无法提供规划验收材料确定验收时间的,估价期日以报建时间节点为准)。

上述超出批准用地红线土地面积为小区自用土地并已缴纳土地出让金的,不再补缴地价款。属于划拨类型土地的,购房人按现行规定补办土地出让手续及补缴土地出让金。


(三)关于房屋所有权和土地使用权主体不一致的问题

合法宗地上的房屋所有权或土地使用权发生转移且相继取得房产证或土地使用权证书,但没有同步办理土地或房屋权属转移,房地权利主体不一致,当事人持房屋所有权证书和土地使用权证书申请不动产登记的(若房屋所有权人或原土地使用权人已故,可由其合法继承人单方申请办理),不动产登记部门应予以受理,经调查核实,注销原土地使用权证书或房屋所有权证书,办理建设用地使用权及房屋所有权权利主体一致的不动产登记。

由于土地分割或合并导致的房地权利主体不一致的,应到自然资源主管部门取得建设用地规划意见后可予以登记。属划拨类型土地的,当事人应先按现行规定补办土地出让手续,补缴地价款及相关税费后,再申请办理不动产(房地合一)登记手续。


(四)关于国有土地上房屋与土地用途或规划批准建设内容不一致的问题

1、房屋所有权证书和国有土地使用权证书记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产,当事人申请不动产登记时,分别按原记载的房屋、土地用途进行登记,未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级类不对应的,不动产登记部门应按二级类重新确定归属地类登记,土地使用期限应与原土地权属来源材料保持一致,并在不动产登记簿及权证附记中标注原批准用途。

2、若私人自建房因改建、扩建造成建筑面积超过原房屋所有权登记建筑面积不一致,应对改建、扩建部分补办规划报建和竣工验收手续,再由不动产登记部门依据上述材料办理登记;若没有补办规划报建手续的,按原房屋所有权登记的建筑面积登记,超出部分的建筑面积在不动产登记簿附记中标注。


(五)关于开发商切块转让商住、工业用地涉及用途调整办理确权登记问题

1、房地产开发公司依法取得的土地为商住用地,现规划用地性质为住宅的,按规划用地性质确定用途,土地使用年限按原批准年限登记。

2、房地产开发公司依法取得的土地为商业用地,现规划用地性质为住宅或住宅兼容商业的,按调整用途有关规定办理,土地使用年限按原批准年限登记。

3、房地产开发公司依法取得的土地为住宅用地,现规划用地性质为商业或住宅兼容商业的,按调整用途有关规定办理,土地使用年限按重新批准年限登记,但不得超过法定最高土地出让年限。

4、房地产开发企业依法取得的土地为工业用地,现规划用地性质为住宅或者住宅兼容商业的,参照调整用途补缴地价款,补缴地价款按新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积,新、旧用途楼面地价均为评估期日的市场价格,土地使用年限按重新批准年限登记,但不得超过法定最高土地出让年限。

上述2、3、4点用途调整可按户申请核算补缴地价款,经自然资源主管部门审核后直接办理不动产登记。


(六)关于个人购买房地产开发企业商住地并以房地产开发企业名义办理建设工程规划许可手续的自建房屋,土地权利人凭工程规划验收材料申请直接办理个人名下不动产登记。


(七)关于有合法的房地产开发建设手续、但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超容积率等行为的登记问题

存在上述违反管理规定行为,购房人已取得房屋所有权证书,现申请不动产登记的,不动产登记部门应予以办理,按已建成的建筑现状进行测绘落宗。涉及委托评估补缴地价款的,估价期日以完成房屋规划验收时间节点为准。


(八)关于因开发商建设单位已注销等原因,购房人不能按双方共同申请的规定办理不动产登记的问题

办理商品房的首次登记时,原则上应先由土地权利人(或开发商)完善用地手续。未缴清地价款或相关税费的,由土地权利人(或开发商)补缴;土地权利人(或开发商)拒绝补缴地价款或相关税费的,由县政府责成相关职能部门依法追究土地权利人(或开发商)的责任。

土地和房屋权属来源清楚、界址明确,房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐全,购房人可凭购房合同、购房票据、税费凭证等单方申请登记,经不动产登记部门核实并公告后办理首次和转移等不动产登记。


(九)当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并已取得房屋所有权证书,现土地仍处于抵押状态的,当事人申请办理不动产登记,经抵押权人书面同意,不动产登记部门应予以办理,并在不动产登记簿和权证上注明土地抵押状况。

对于已以房产证办理了抵押登记,再以土地使用证申请办理抵押登记的,不予受理;对于房地分别发证后拟办理抵押登记的,需办理房地合一的不动产权证后再办理抵押业务。


(十)关于综合用地二级类及商住用地使用年限登记问题

1、土地出让合同约定土地用途为综合用地,则土地按“其他用途”登记,并在不动产登记簿和权证上标注原批准用途为“综合用地”。

2、土地出让合同或土地出让相关文件约定土地用途为商住用地,但未约定商业、住宅等不同用途的比例和使用年限的,使用年限自土地出让起始日期计算,住宅用地按合同或土地出让相关文件约定的最高年限、商业用地40年。已建商品房屋的,办理不动产权证时,按工程规划许可证确定的建设用途来归类其所占用土地的用途和相应使用年限登记。


(十一)关于国有建设用地使用权转移连同地上无证建筑物登记的问题

国有建设用地使用权是经法院拍卖或经招拍挂程序成交,地上无证建筑物已随建设用地使用权转移而转移,当事人已按规定完税(含建筑物价值),但地上无证建筑物在建设用地使用权拍卖成交前未办理规划报建及验收手续,现又难以补办的,登记时只能办理建设用地使用权转移登记,其地上建筑物在附图中标示,并在不动产登记簿中标注:“地上建筑物没有规划报建及竣工验收手续,不予登记”。


(十二)关于不同时期土地使用权和房屋所有权登记手续问题

1、没有合法用地手续,且在不同时期使用土地的,参照省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)“三旧改造”政策完善用地手续,具体按以下情形处理:

(1)用地行为发生在1987年1月1日《土地管理法》实施前的,依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权:①由用地单位或个人对土地权属来源情况作出说明并由所在镇人民政府加具意见;②在用地现场、所在地村(居)、社区和县人民政府网站公示15个工作日,经公示无异议或异议不成立的;③土地用途按现状用途确定,土地使用权类型按划拨确定。

(2)用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的,涉及将集体土地征收为国有的,可按1987年实施的《土地管理法》和《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》有关规定,经报市、县人民政府批准后,以协议出让方式办理供地手续后办理登记。办理程序如下:

①用地单位或个人对土地权属来源情况作出说明并由所在镇人民政府加具意见;②在用地现场、所在地村(居)、社区和县人民政府网站公示15个工作日,经公示无异议或异议不成立的;③对违法用地处罚时,按《广东省国土资源行政处罚自由裁量权实施标准》的规定执行罚款;④税务部门出具完税凭证或减免税证明;⑤土地用途按现状用途确定,土地使用权类型按划拨确定;⑥属转让的须按现行规定补缴土地出让金,土地使用权类型按出让确定。

用地行为发生在1998年12月31日之后的,必须严格按现行土地管理法规定履行用地报批手续。

2、有合法用地手续,申请土地使用权和房屋所有权登记的,按不同时期区别办理:

(1)1984年1月5日《城市规划条例》实施前建成房屋的,申请人凭镇人民政府出具意见、经公示无权属争议或异议不成立的,土地按实际用地范围、划拨性质,房屋按现状登记。

(2)1984年1月5日至2008年1月1日《城乡规划法》实施前建成房屋,土地来源清楚的,申请人凭各级规划建设部门核发的准建证件及相关材料办理登记。土地按实际用地范围、划拨性质类型,房屋按现状直接确权登记。

(3)《城乡规划法》实施后建成房屋的,申请人凭土地使用权证书、规划报建及竣工验收等手续申请办理登记。私人自建房屋建筑面积3000平方米以上,以及法人或其他组织建造房屋,且在我县实施不动产统一登记(2016年8月)前房屋已建成,无法提供房屋竣工验收备案表的,须提供经有资质房屋安全鉴定机构检测符合安全使用的鉴定报告。

合法用地手续是指不同时期各级人民政府批准用地文件(含会议纪要、批示等)、土地使用权证书、落实政策退还房屋通知书、购买公有住房证明文件、合法契约以及向房地产开发企业购买商住用地的证明材料或发票等。

对发票办证类、落实政策退还房屋土地类、合法契纸类、拆迁安置类、基建土地许可证等几类土地确权业务不再核发建设用地批准书,直接按确权登记程序办理不动产登记。


(十三)关于有合法用地手续尚未确权,使用现状(实际用途)与现规划用地性质不一致的宗地确权登记问题

按其现状用途确定用地性质并办理确权登记,在不动产登记簿及权证上标注“宗地开发建设时需按现规划用地性质办理调整用途有关手续”。办理用途调整时,属于划拨土地的,先按《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号)有关规定评估在现状使用条件下的出让土地使用权市场价格,减去划拨土地使用权价格作为补办土地出让缴交地价款,再根据该文件有关规定核算补缴调整用途地价款。


(十四)2008年1月1日《城乡规划法》实施前持有合法用地手续,但用地范围未被控制性规划覆盖的,由自然资源主管部门按其现状用途确定用地性质并办理土地确权登记,在不动产登记簿及权证上标注“宗地符合条件开发建设时需按现规划用地性质办理调整用途有关手续”。


(十五)宗地界址不清的问题

宗地界址不明确的,按已建成的单幢建筑现状进行测绘,并以建筑物基底占地面积为宗地进行落宗;设置围墙或界桩的,经实测公示无异议后,以实测界址范围落宗。


(十六)关于土地使用权证书与土地档案记载的权利性质和使用期限不一致的问题

根据《物权法》第十七条,不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。若土地使用权证书与土地档案记载不一致的,分情形处理:

1、若土地档案只记载“出让”性质或只记载使用期限的,则不管对应的国有土地使用权证是否登记为“出让”性质或登记有使用期限,均以土地档案为准,按出让性质办理登记业务。对于档案中没有记载使用期限的,按原档案中的审批日期为出让起始日期,根据原审批用途的最高年限计算终止日期。

2、若土地登记档案中既没有记载权利性质为“出让”,也没有记载使用期限的,原则上由权利人提交相关证明材料佐证(如缴交出让价款凭证等)才能认定为出让性质的土地,否则认定为划拨性质的土地。


(十七)关于土地证经多次涂改难以认定权利人的问题

在原乡镇国土所整合入原县国土资源局之前,原乡镇国土所对土地转让或变更登记采取在土地证书上涂改权利人名称的方式,并盖乡镇国土所公章,但未送呈县国土资源局审批并盖局公章,存在土地档案与土地证不一致的情况。若现土地权利人持修改过的土地证书申请办理不动产登记的,应先由镇政府出具无权属争议的证明材料,并在用地所在村(居)、社区和自然资源部门网站公示15个工作日,公告期满无异议或者异议不成立的,可不再补办审批手续,凭完税证明和上述材料按现状登记。如果不能提供完税证明的,必须补办转让审批手续;涉及划拨土地的,须补缴土地出让金。

前述均以国有土地性质为前提,集体所有土地上开发的商品住房一律不予办理不动产登记。


三、关于划拨土地上公有住房、经济适用房、商品房上市出售的问题

(一)公有住房因房屋上市出售发生土地使用权转移或所有权人申请补办土地出让的,应缴的土地出让金按房地产交易价格的1%计收,交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算。


划拨国有建设用地上的经济适用房缴纳土地出让金比例按标定地价(基准地价修订后的价格)的10%计缴,由自然资源主管部门委托公开选定的土地估价机构按下列公式评估确定:补交土地价款(元)=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数。其中上市房屋未确定分摊土地面积的,可用上市房屋建筑面积(平方米)×整幢建筑总用地面积(平方米)/整幢建筑总建筑面积(平方米)来计算分摊土地面积;估价期日以受理申请时点为准。

具体办理流程参照《关于市区国有划拨土地上公有住房和经济适用住房补缴土地出让金有关问题的处理意见》(阳国土资〔2018〕201号)规定执行。


(三)划拨国有建设用地上的商品房缴纳的土地让金比例按标定地价的40%计缴,由自然资源主管部门委托公开选定的土地估价机构按下列公式评估确定:补交土地价款(元)=标定地价(元/㎡)×40%×商品房分摊土地面积×年期修正系数。其中,商品房尚未确定分摊土地面积的,可用商品房屋建筑面积×整幢建筑总用地面积÷整幢总建筑面积来计算。估价期日以受理申请时点为准。

具体办理流程参照《关于市区划拨国有建设用地上商品房补缴土地出让金有关问题的处理意见》(阳自然资〔2019〕191号)规定执行。


四、文件有效期

本意见适用于阳西县范围内不动产登记有关问题的处理。本意见由阳西县自然资源局负责解释,自公布之日起施行,有效期5年。有效期内,本意见可根据实际情况按规定修改或废止。



阳西县人民政府

2020年04月24日



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