• 《阳西县城镇规划区建设用地调整容积率补交土地差价管理规定》的解读
  • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2020-08-09  /  浏览:571 次  /  

根据县委、县政府工作安排,为了进一步贯彻落实关于出让建设用地调整容积率应补交土地差价的有关规定,维护我县经营性建设用地开发的公平竞争环境,加强容积率管理工作,根据国家有关规定,结合本县实际,我局研究起草了《阳西县城镇规划区建设用地调整容积率补交土地差价管理规定》(以下简称《管理规定》),现就管理规定具体解读如下:

一、管理规定的起草背景

  原《阳西县人民政府关于印发阳西县县城规划区建设项目超容积率补交土地差价管理规定的通知》(西府〔2014]27号)号文件已于2019年10月17日到期,县政府决策出台新的管理规定。

 为了进一步贯彻落实关于出让建设用地调整容积率应补交土地差价的有关规定,维护我县经营性建设用地开发的公平竞争环境,加强容积率管理工作,根据国家有关规定,结合本县实际,我局研究起草了《阳西县城镇规划区建设用地调整容积率补交土地差价管理规定》(以下简称《管理规定》)。

法律法规政策依据

(一)《中华人民共和国城乡规划法》(2019年修正);

(二)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2011〕15号);

(三)《建设用地容积率管理办法》(建规[2012]22号);

(四)《广东省城乡规划条例》;

(五)国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(国土资发[2010]204号)

(六)《转发国土资源部土地利用管理司关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的通知》(粤国土资利用函[2011] 3101号);

(七)《国土资源部办公厅关于印发国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知》(国土资厅发【2018】4号);

(八)《阳江市城市规划区建设项目超容积率补交土地差价管理规定》;

(九)《阳西县县城规划区建设项目超容积率补交土地差价管理规定的通知》(西府〔2014]27号)

三、总体框架和主要内容

本管理规定全文共四章十六条,分为第一章总则,第二章程序管理,第三章职责与监督,第四章附则。

总则,主要明确了规定制定的背景和依据。确定本管理规定的适用范围。阐述了容积率管理的重要性和总原则。

程序管理,明确了在规划、政策以及法律、法规规定的其他条件下,可以申请办理容积率调整的几种情况,以及不得受理申请调整容积率的各种规定。明确了本管理规定设定的基准容积率和补交地价的具体规定。确定了建设用地在符合条件申请调整容积率时应当遵守的审批程序和调整容积率时的具体审批流程。明确了调整容积率应补交土地差价的确定方式。规定了必须先缴清土地差价再受理建设工程设计方案的审定。

第三章职责与监督,明确了县自然资源局、县城市管理和综合执法局、县财政局在调整容积率补交土地差价工作中的职责。规定了对未经批准擅自更改规划、调整容积率指标的房地产开发企业、施工企业或个人的违法违规行为的处理方式。确定了与调整容积率相关的政府批准文件及证明材料的归档备案和监督。

  第四章附则,包括实施期、条款解释方以及未提及情况的处理方式。

四、主要政策创新和关键点说明

(一)、主要政策创新

原《阳西县人民政府关于印发阳西县县城规划区建设项目超容积率补交土地差价管理规定的通知》(西府〔2014〕27号)中的第二条设定 “阳西县县城规划区范围内”适用本管理规定,经研究扩大适用范围至包括镇区,改为“阳西县城镇规划区范围内适用本管理规定”。

2、本管理规定中明确了申请办理容积率调整的几种情况以及不得受理申请调整容积率的各种规定。

3、本管理规定增加了调整容积率补交地价出现差额为负数的则不需补交也不退补差价的规定;增加了政府原因导致调整容积率的,土地使用权人可以选择退还出让金解除出让合同的选择。

4、本管理规定增加了三旧项目的容积率调整参考规定;增加调整容积率的基本审批流程。

5、本管理规定明确了调整容积率应补交土地差价的确定方法。确定了补交地价的强制性条款“凡是涉及超容积率的建设项目建设工程设计方案报审前须缴清超容积率土地差价款,否则将不予受理建设工程设计方案审定。”

6、本管理规定增加了县城市管理和综合执法局、县自然资源局、县财政局各职能部门对调整容积率批后监督管理的职责。

7、本管理规定增加了对未经批准擅自更改规划、调整容积率指标的房地产开发企业、施工企业或个人的违法违规行为的处理方式。

(二)关键点说明

  1、本管理规定中因历史原因无约定容积率的建设用地的基准容积率设定为1.8的说明:(1)衔接原规定的基准容积率标准;(2)结合阳西县区及主要乡镇建设项目开发利用现状水平,考虑历史遗留的无约定容积率的已供宗地应优先在不增加区域人口承载及市政负担的基础上来设定基准容积率;(3)结合阳西相关规划,参考主要功能区片的控规平均容积率水平条件设定。

  2、为避免政策实施过程中,因容积率降低导致纠纷争议,在本管理规定中完善了容积率逆向变化的相关规定,体现一定政策管理因素,从政策上引导减少随意提出调整容积率的行为,并对应责任主体,分类确定处理措施。

(1)由土地使用权人申请调低容积率的,应补交土地差价以自然资源局依法受理申请时按新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。经核定差额为正数的,应按规定补交土地差价;核定差额为负数的,则不需补交土地差价且不退补差价。

(2)因国家和省重大项目建设等需要,原容积率发生了调整的,除按以上方式补交差价外,土地使用权人也可向县自然资源局申请解除国有土地使用权出让合同,退还原出让合同支付的土地出让金,并按同期银行年贷款利率支付原出让合同价款的补偿金。合同另有约定的按合同约定处理。

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